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【課程背景】

當(dāng)前，稅務(wù)機關(guān)有效實現(xiàn)了稅收征管的信息收集、數(shù)據(jù)比對及指標(biāo)預(yù)警，大數(shù)據(jù)技術(shù)使得稅務(wù)監(jiān)管手段“鳥槍換炮”，稅務(wù)稽查的剛性和威懾力得以強化。房企涉稅環(huán)節(jié)和涉及稅種較多，稅收征管環(huán)境變化及稅收政策的調(diào)整。最近，“數(shù)據(jù)治稅”嚴(yán)格要求房地產(chǎn)企業(yè)按月、動態(tài)更新土地增值稅項目臺賬，項目建設(shè)情況、銷售進度等數(shù)據(jù)無處藏身，讓土增稅清算任務(wù)迫在眉睫！在房企的三大稅負(fù)構(gòu)成比例中，增值稅是基礎(chǔ)，企業(yè)所得稅是核心，土增稅是關(guān)鍵！土增稅按照開發(fā)周期清算，財務(wù)核算時間跨度長、計算流程繁瑣、扣除項目復(fù)雜，加之各省土增稅清算疑難問題解釋不統(tǒng)一，進一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算的難度。

本次課程緊扣土增稅政策，以當(dāng)前最新稅收政策為依托，直擊當(dāng)前新形勢下土增稅清算的風(fēng)險點與規(guī)避技巧，著眼房企如何科學(xué)合理規(guī)劃清算項目、如何靈活處理成本分?jǐn)偂⑷绾伟芽厍逅銜r機、如何準(zhǔn)確填報土增稅申報表等關(guān)鍵疑難問題，通過具體、淺顯、通俗的案例解析，分別從土增稅清算項目認(rèn)定、收入節(jié)點與金額確認(rèn)、扣除憑證判定、扣除項目排查診斷等重點內(nèi)容，到成本分?jǐn)偡椒ǖ木唧w運用與稅收防范，逐一解讀土增稅清算技巧與風(fēng)險點把控，讓財稅人員較為完整地掌握土增稅清算方法，獨立完成清算項目。

【課程收益】

1、緊扣實務(wù)、操做性強：重實戰(zhàn)、重實效、重實用，詳盡解讀房企實際工作中的熱點問題和風(fēng)險防范；

2、著眼本地、針對性強：就各省市土地增值稅核心政策專題解讀，，讓學(xué)習(xí)不再“空洞”，激發(fā)財稅潛能；

3、案例為先、數(shù)據(jù)支撐：基于真實案例數(shù)據(jù)分析，實務(wù)操作全覆蓋，會計分錄、計算過程、法規(guī)引用，全面提升籌劃技巧；

4、學(xué)員互動、現(xiàn)場答疑：學(xué)員帶著問題聽課，現(xiàn)場咨詢，參與解析過程，實實在在解決本企業(yè)疑難問題。

【課程對象】

1、各房地產(chǎn)董事長、總經(jīng)理、副總、財務(wù)(稅務(wù))總監(jiān)、經(jīng)理、主管、會計等財稅相關(guān)人員

2、各省市縣區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)師事務(wù)所、會計所、律師所、財稅咨詢公司等財稅相關(guān)人員

【課程大綱】

第一部分：土地增值稅清算概述

1、土地增值稅計征范圍

2、土地增值稅的計算流程

3、土地增值稅的扣除原則

4、結(jié)合增值稅政策解讀扣除憑證類別

5、土地增值稅的預(yù)征制度

6、清算單位確定與《項目登記表》

7、清算分類標(biāo)準(zhǔn)辨析

8、二次清算必要性以及流程

9、土地增值稅核定征收注意事項

10、清算條件與土增稅臺賬之間的關(guān)系

第二部分：土地增值稅清算收入確認(rèn)

1、土地增值稅確認(rèn)收入時點以及金額

2、買房贈送面積、送車位、送物業(yè)等促銷申報表填報

3、以租代售、售后回租模式下清算節(jié)點把握

4、如何有效理解銷售價格偏低

5、價外費用與墊資利息

6、合作建房稅收風(fēng)險分析

第三部分：土地增值稅清算扣除確認(rèn)

1、招拍掛方式下土地成本確認(rèn)

2、土地投資式下土地成本確認(rèn)

3、以房換地（以地?fù)Q房）方式下土地成本確認(rèn)

4、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓土地成本確認(rèn)

5、紅線外支出土地成本確認(rèn)

6、配建房土地成本確認(rèn)

7、不同土地返還款對土增影響

8、滯后成本支出（成本差）土增處理技巧

9、裝修分類以及清算扣除技巧

10、不同售樓部核算方式對土增清算影響

11、財務(wù)費用扣除（不同融資方式資金成本確認(rèn)）

12、開發(fā)間接費、資本化利息扣除注意事項

13、稅金扣除與收入配比的復(fù)雜性

14、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅扣除

15、“舊房”界定以及土地增值稅計算流程

第四部分：“拆遷還建”財稅處理（選）

1、拆遷還建經(jīng)濟業(yè)務(wù)實質(zhì)分析

2、拆遷還建不同會計處理對稅收的影響

3、拆遷還建增值稅視同銷售計稅依據(jù)選擇

4、拆遷還建企業(yè)所得稅處理暨稅收調(diào)整

5、拆遷還建土地增值稅處理暨申報表填報技巧

6、價差部分處理技巧

7、拆遷還建發(fā)票開具、契稅等問題解析

8、銷售與購進“爛尾樓”土地增值稅解析

第五部分：成本分?jǐn)偱c車位

1、會計核算對象對土地增值稅影響

2、成本分?jǐn)傇瓌t解讀

3、占地面積法分?jǐn)傄I(lǐng)

4、建筑面積法與土增申報表對接

5、直接成本法的運用

6、預(yù)算造價法適用要點

7、層高系數(shù)法適用原理分析

8、人防車位銷售稅收分析

9、無產(chǎn)權(quán)車位、有產(chǎn)權(quán)車位稅收差異分析

10、車位成本分?jǐn)傄I(lǐng)

第六部分：土地增值稅稅負(fù)測算

1、數(shù)據(jù)采集來源

2、收入數(shù)據(jù)采集與分割

3、成本數(shù)據(jù)采集與分?jǐn)?/p>

4、稅金數(shù)據(jù)采集與計算

5、數(shù)據(jù)綜合運用與稅負(fù)測算結(jié)果比對

6、土地增值稅臨界點分析

第七部分：各地土地增值稅解讀

1、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)界定

2、清算單位以及填報《項目登記表》注意事項

3、開發(fā)費用扣除比例

4、已經(jīng)申報但稅務(wù)機關(guān)沒有審核結(jié)論土增處理方法

5、車位在土地增值稅清算的處理

6、成本分?jǐn)偡椒ń榻B

7、購買在建項目進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的扣除

8、核定征收率以及四項成本核定標(biāo)準(zhǔn)

9、尾盤銷售（后續(xù)成本）扣除計算

10、浙江省“舊房”界定標(biāo)準(zhǔn)

第八部分：現(xiàn)場互動答疑

王老師

會計師、注冊稅務(wù)師

著名稅務(wù)策劃專家、稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)實戰(zhàn)老師

數(shù)十家房地產(chǎn)集團的稅務(wù)顧問、答疑專家

王老師常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，匯繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市講授房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座幾百場，聚航特聘專家;講授由淺入深．生動活潑．內(nèi)容準(zhǔn)確．分析透徹．簡明扼要．操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧．風(fēng)趣幽默，受到全國各地的房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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