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【參會對像】

房地產企業財務總監、稅務總監、財務主管、主管會計及辦稅人員、稅務師事務所從事相關行業的執業人員。

【課程背景】

2022年底，中央經濟會議提出2023年延續并優化國務院稅收優惠政策。

2023年，又是一個機遇與挑戰并存的一年，國務院組合式稅費支持稅收優惠政策完美延續，多行業和中小微企業“留抵退稅”常態化，小規模納稅人免稅政策新政下發，加之增值稅立法草案修改完善，貸款利息允許抵扣等亮點頻出！

由于近年來房地產行業受經濟下行影響較大，稅務機關對重點稅源企業的檢查力度不斷加大，作為稅局重點稅源行業的房地產開發企業極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續不斷，房地產企業已儼然變成稅務稽查增收入庫的“一塊肥肉”。加之2022年底金稅四期已正式完成上線工作，增值稅全電發票將在全國鋪開，稅務稽查“雙隨機、一公開”選案模式的確定，從過去的“經驗稽查”到現在的“以數治稅”，房地產企業面臨著巨大的涉稅風險，涉稅風險規劃勢在必行。

置身于如此背景之下，房地產開發企業的涉稅工作將面臨層層挑戰，風險與收益并存，創新與困難同步。本次課程以“財稅管控”為主線，解析各地房地產開發企業在經營過程中全流程涉稅業務，最后落腳點在全流程涉稅風險規劃的實操環節。精挑細選了若干高難度稅務案例，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，展示當前房地產開發企業全流程涉稅風險規劃，授予企業更加合法合理的操作技巧，能夠做到從容不迫，精準應對，打造房地產開發企業降本提質增效的最優化。

【課程收益】

1、抓要點：國務院稅務優惠房地產開發企業新政

2、講案例：創新業務節稅方案與實操案例分析

3、重結果：提出若干全流程涉稅風險規劃方案

4、接地氣：廣東省房地產開發企業土增稅清算實務

【課程大綱】

一、金稅四期上線后“以數治稅”下房開企業稅務風險合規規劃

1、 “金稅四期”上線，對房地產企業信息管控有哪些質的飛躍？

房開企業在電子發票問題上需特別注意哪些問題？

2、2023年稅務總局稽查重點目標，稽查方向將完成從“以查促增收”向“以查促管理”轉變。

作為重點稅源企業，房開企業怎樣避免被選入稽查評估名單？

3、 多證合一、一照一碼、財源建設平臺數據信息共享、互聯網爬蟲技術廣泛應用，在股轉并購重組領域發揮作用，“以數治稅”成為主流，房開企業哪些信息會被稅務機關重點采集并對企業進行數據比對？

4、 稅務總局企業所得稅風險提示系統的上線，財務報表與企業所得稅申報表數據強制比對，2023年新增哪些涉稅指標，房開企業怎樣正確進行賬務處理、填寫納稅申報表，才能夠不被稅局稽查關注？

5、 國務院普惠性減稅政策下房開企業多稅種執法口徑愈發嚴格，怎樣正確對待稅務稽查與納稅評估的關系？手把手教你用納稅評估化解被稽查的涉稅風險。——某房地產企業納稅評估未開票收入稅款入庫案例分析

6、 房開企業工資薪金個稅申報與企業所得稅扣除比對的涉稅風險規劃，內外工資表形式的使用禁忌----某房地產企業高層員工發放年終獎評估案例分析

7、 新格局下房開企業合同控稅的誤區：個人代開發票，受票方企業所得稅、土地增值稅風險激增解決方案的涉稅風險規劃

8、 房地產企業全稅種退稅政策解讀及操作實務----怎樣利用多繳退稅完成房開企業的“降本、提質、增效”的稅收主要目標。

9、 房地產企業股權架構設計稅收籌劃與稅務風險防控——W房地產企業母子公司方式構架房地產企業融資、項目公司拿地的案例分析

10、股權轉讓規避土地增值稅少繳企業所得稅稅收籌劃與稅務風險防控——國稅函[2000]687號文帶來的稅收穿透能否執行到位？房地產開發企業三種融資方法的涉稅案例分析

二、房開企業增值稅關注要點與稅務風險合規規劃

1、大市政配套費繳納契稅新政終于明確，已經繳納的大市政配套費用可否作為增值稅一般納稅人差額遞減的土地成本？全國稅局執行口徑講解

2、法院強制執行房地產權屬轉移登記涉稅問題最新解讀，被執行方需繳納稅額巨大的增值稅與土地增值稅，買受人如何進行稅收籌劃，將交易稅費降到最低？——兩個不同案例，帶來兩個截然不同的交稅結果

3、房開企業在預售階段，增值稅與企業所得稅、土地增值稅的收入口徑差異及涉稅風險規劃

4、房地產上市公司如何提前消化增值稅3%預繳，怎樣才能取得更大的資金流，手把手教你增值稅留抵抵欠。——某房地產企業增值稅期末留抵稅金抵減增值稅預繳欠稅案例分析

5、增值稅專用發票認證抵扣360天的規定期限已經取消，房開企業在商品房預售階段，增值稅一般計稅預繳稅款，進項發票是否應及時認證？不同企業的不同認證抵扣方法講解。

6、建筑安裝企業營改增后異地施工的發票可否作為增值稅抵扣、企業所得稅成本、土地增值稅的扣除憑證？——某房地產企業建安成本案例分析

7、建筑安裝企業營改增后提供建筑服務，開具增值稅發票時，應在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，材料發票是否也應該參照此政策執行？

8、房地產開發企業受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付土地價款的財政票據，應關注哪個特別條款？

9、“買房贈車位”、“買方贈儲藏室”少繳增值稅、企業所得稅、土地增值稅的涉稅風險規劃

10、國有土地使用權的有償收回、土地出讓金返還、購買土地滯納金、分期付款購買土地，幾種拿地方式的增值稅、企業所得稅、土地增值稅的涉稅風險規劃

三、房開企業所得稅關注要點與稅務風險合規規劃

1、房開企業達到交房節點，除10%預提費用外，成本費用發票遠遠不足，《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》帶來核算新方法，解決“以前年度應扣未扣”的涉稅問題

2、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與涉稅風險規劃，企業所得稅、土地增值稅如何安全穩妥的稅前扣除——某房地產企業舊村改造拿地案例分析

3、紅線外支出能否稅前扣除？變相銷售地下車位是否應確認企業所得稅及土地增值稅清算收入？有產權車位、無產權車位、人防車位的土地增值稅處理——以案說法，分析某房地產企業紅線外修建柏油馬路案例分析

4、預提的土地增值稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企業所得稅稅前扣除、成本發票滯后取得（跨期票據）扣除的涉稅風險規劃

5、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房的稅務涉稅風險規劃，誰是企業所得稅和土地增值稅納稅義務人

6、集團內部關聯方資金拆借、資金池運作模式的涉稅風險規劃，大額貸款與其他應收款并存的涉稅風險規劃——某房地產企業融資財務費用稅前扣除案例分析

四、房開企業土地增值稅清算實務及稅務風險合規規劃

1、即將頒布《土地增值稅法》全面解讀及對房開企業未來的影響。

土地增值稅清算造成企業所得稅退稅的政策解讀與稅務涉稅風險規劃，普通住宅土地增值稅增值率不超20%退稅企業所得稅應如何繳納才能避免滯納金的付出？

2、土地增值稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的影響有哪些？

怎樣溝通才能得到清算單位利益最大化。土地增值稅清算對象的確認，三分法與兩分法對抗何去何從？

可否放棄普通標準住宅免稅條款而選擇與非普通標準住宅合并計算收入和扣除？

——以案說法，全國允許使用兩分法的省份分析

3、土地增值稅可選擇的成本分攤方法有哪些？層高系數法、銷售比例法的使用規則。

土地增值稅清算及成本核算及分攤詳細講解

4、清算后又發生成本是否允許再次清算？土地增值稅“二次”清算是否被允許？

——全國土增稅允許“二次清算”執法口徑分析

5、項目開發后的未售房產出租的規劃，部分無法銷售的房產，如何進行出租還能保證作為土地增值稅新房清算的合理操作

6、如何認定“價格明顯偏低且無合理正當理由”？

——由德發案得到啟示，房地產企業銷售價格案例分析。

土地增值稅清算過程中如何被稅務機關調增價格，增值稅、企業所得稅能否同時被調增價格？

——某稅務局進行土增稅價格計稅依據統一調整行動的納稅評估案例分析

7、計入開發間接費用的項目服務費，能否作為土地增值稅的扣除事項，怎樣與稅務局溝通扣除？需要什么證據作為輔助資料？

——以案說法，全國三種不同的執法口徑分析

8、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？

被政府收取的土地閑置費土地增值稅能否允許扣除

9、土地增值稅預繳稅款清算環節納稅申報——土地價款扣除金額是否需要還原

——全國多個省市土增稅申報表填寫口徑分析

10、“舊村改造”過程中村企合作開發“房地置換”等一系列問題：

土地入賬、成本核算、置換的賬務處理、置換過程中的納稅問題解讀——廣東省三舊改造土地增值稅清算口徑講解

劉老師

國內著名納稅籌劃專家、房地產財稅風險管理實戰專家、國家稅務總局房地產行業專項專案檢查工作組領導成員、稅務總局稽查人才庫成員，房地產稅收師資庫成員，被業內人士譽為房地產建筑業稅收管理專家，多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，山東財經大學博士研究生，某稅務干部學校副教授。

在稅務學校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產建筑業最新政策研討會，參與對稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作，承擔萬科地產、中南置地、陽光城地產、佳兆業集團、中南建設、江蘇建工集團等多家房地產建筑上市公司內訓工作，承擔全國多所稅務院校的教學任務，國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，山東大學繼續教育學院、山東財經大學MBA、MPA教育中心、湖北財稅職業學院客座教授，編寫《企業所得稅納稅遵從風險與防范》、《新企業所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業所得稅申報表填審技巧與政策指引》、《企業所得稅知識問答全解》等多本涉稅書籍。

授課特點：專業性強、實操、接地氣；風趣幽默。

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