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【課程背景】

當(dāng)前，國家在大力推進(jìn)減稅降費(fèi)政策出臺落地的同時，也在積極組織財政稅收收入。針對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的監(jiān)管，尤其是針對房地產(chǎn)開發(fā)已完工項目，正在緊鑼密鼓的開展土地增值稅清算工作，要求對已完工三年以上的開發(fā)項目清算比例要到達(dá)100%。土地增值稅清算對在稅收上存在一些不規(guī)范行為、有較大歷史遺留隱患的企業(yè)，特別是虛開增值稅發(fā)票虛增開發(fā)成本的項目，將面臨一次嚴(yán)峻的風(fēng)險應(yīng)對考驗。

本課程根據(jù)近年來土地增值稅清算中的重點(diǎn)稅務(wù)事項，結(jié)合國家稅務(wù)總局和江蘇省稅務(wù)部門土地增值稅清算政策，由著名財稅專家?guī)椭媸崂硗恋卦鲋刀惞芾憝h(huán)節(jié)存在的重點(diǎn)、難點(diǎn)及疑點(diǎn)問題，結(jié)合申報表拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與稽查案例，分析目前房地產(chǎn)土地增值稅主要稅收規(guī)劃方法，助力財稅管理人員應(yīng)對房地產(chǎn)項目的清算收官，合規(guī)降低稅收清算風(fēng)險，為企業(yè)帶來實(shí)實(shí)在在的稅收效益。

【課程收益】

1．全面梳理土地增值稅清算審核流程的關(guān)鍵問題；

2．深入分析土地增值稅清算收入、扣除項目的政策和審核的重點(diǎn)；

3．詳細(xì)講解項目清算對象、開發(fā)成本范圍、共同成本分配方法；

4．解析當(dāng)前土地增值稅幾種主要規(guī)劃方法及運(yùn)用；

5．與專家零距離交流，解決財稅實(shí)際工作中的疑難問題。

【課程對象】

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財稅的總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、財稅總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務(wù)師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。

【課程內(nèi)容】

一、2024年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查重點(diǎn)、最新稅務(wù)稽查形勢

1．2024年稅務(wù)稽查工作重點(diǎn)行業(yè)

2．2024年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查重點(diǎn)土地增值稅清算

3．企業(yè)接受虛開增值稅發(fā)票特征和重點(diǎn)分析

二、土地增值稅清算程序?qū)崉?wù)解析

【案例】企業(yè)拒不辦理土增清算申報虛增開發(fā)成本被稅務(wù)稽查補(bǔ)稅罰款逾2.4億元

【實(shí)務(wù)問題1】土地增值稅清算必要重視的幾個實(shí)操問題？

【實(shí)務(wù)問題2】土地增值稅清算稅務(wù)核算關(guān)鍵要點(diǎn)有哪些？可否利用清算條件規(guī)劃土地 增值稅？

【實(shí)務(wù)問題3】土地增值稅征稅范圍、最小清算項目單位的劃分和清算對象分類

【實(shí)務(wù)問題4】土地增值稅的預(yù)征，哪些類型房產(chǎn)不預(yù)征土地增值稅？簡易計稅和一般 計稅項目土地增值稅預(yù)征比例可否選擇？

【實(shí)務(wù)問題5】土地增值稅清算條件劃分：自行清算和通知清算。銷售(預(yù)售)許可證在 清算中起什么作用？

【實(shí)務(wù)問題6】清算期間企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品是預(yù)征土地增值稅，還是直接納入清算？

【實(shí)務(wù)問題7】土地增值稅清算中主要提供哪13種主要材料？提交材料需要注意的問題是什么？

【實(shí)務(wù)問題8】什么情況下土地增值稅可以實(shí)行核定征收清算？無法取得發(fā)票的開發(fā)成 本如何核定？核定征收實(shí)際稅負(fù)低于或高于核定征收率如何處理？

【稽查核定征收案例】惠州市某區(qū)稅務(wù)局土地增值稅清算審核意見交換通知

【實(shí)務(wù)問題9】土增稅清算申報表的填報要素及要點(diǎn)分析，清算面積是如何確認(rèn)的？

【實(shí)務(wù)問題10】土地增值稅清算中要注意哪13個風(fēng)險識別點(diǎn)？

【實(shí)務(wù)問題11】土地增值稅清算中稅務(wù)稽查銜接管理，什么情況下稅務(wù)稽查會介入土 地增值稅清算？

三、土地增值稅清算收入實(shí)務(wù)解析

【清算案例】海南某地房地產(chǎn)公司土地增值稅清算發(fā)現(xiàn)的主要問題

【實(shí)務(wù)問題1】土地增值稅項目清算收入的范圍及三步確認(rèn)法

【實(shí)務(wù)問題2】項目清算收入中存在價格偏低有正當(dāng)理由的四種情形認(rèn)定

【實(shí)務(wù)問題3】應(yīng)收未收款房款、違約金收入、延期付款利息是否計入清算收入？

【實(shí)務(wù)問題4】折扣折讓銷售、附贈車位銷售等、銷售退回，面積補(bǔ)差等，如何計算清算收入？

【實(shí)務(wù)問題5】土地增值稅應(yīng)稅收入為不含稅價的二種計算方法。簡易計稅和一般計稅項目土地增值稅清算收入金額如何確定？案例解析抵減銷項稅額的增值稅是否要增加土地增值稅清算收入及會計處理

【實(shí)務(wù)問題6】案例分析回遷安置房視同銷售收入如何確定？拍賣土地中的配建保障房可否計入開發(fā)成本，賬務(wù)如何處理？

【實(shí)務(wù)問題7】轉(zhuǎn)讓或出租地下車位收入是否納入土地增值稅清算收入？車位對應(yīng)成本 如何扣除？地上配套設(shè)施成本是否分?jǐn)傆嬋氲叵萝囄唬?/p>

【實(shí)務(wù)問題8】營改增前銷售的項目在營改增后清算的，清算項目收入如何確定？

【實(shí)務(wù)問題9】各種代收款項是否計入清算收入？

【實(shí)務(wù)問題10】清算完畢后，銷售剩余尾盤取得的收入，如何進(jìn)行土地增值稅清算申 報？

【實(shí)務(wù)問題11】開發(fā)產(chǎn)品什么情形下按舊房計算繳納土地增值稅？舊房與新房繳納土 地增值稅的稅負(fù)差別

四、土地增值稅清算扣除項目實(shí)務(wù)解析

【實(shí)務(wù)問題1】土地增值稅清算中的5大扣除項目。開發(fā)成本與企業(yè)所得稅開發(fā)成本范 圍是否相同？

【實(shí)務(wù)問題2】扣除項目應(yīng)取得合法有效憑證包含哪幾類？清算資料不符合要求或不實(shí) 是指哪些情形？

【實(shí)務(wù)問題3】母公司付款拿地，將土地成本票據(jù)轉(zhuǎn)移給項目子公司開發(fā)，要符合什么 條件？拍地和拆遷中，收到政府返還補(bǔ)助資金要調(diào)減土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本嗎？ 稅務(wù)審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時重點(diǎn)關(guān)注是哪些？

【實(shí)務(wù)問題4】土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本如何確認(rèn)？營改增后，一般計稅項目開發(fā)成 本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)可以抵減銷項稅額，其土地成本和拆遷補(bǔ)償費(fèi)成本是否需要調(diào)減？

【實(shí)務(wù)問題5】回遷安置房、配建保障房成本是否可以計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除？

【實(shí)務(wù)問題6】土地閑置費(fèi)及契稅滯納金是否可在計算土地增值稅時扣除？

【實(shí)務(wù)問題7】在政府土地出讓時，納稅人通過“招拍掛”方式取得土地，所支付的拍賣傭金能否扣除？

【實(shí)務(wù)問題8】稅務(wù)機(jī)關(guān)是怎樣發(fā)現(xiàn)隱蔽工程中的秘密？

【實(shí)務(wù)問題9】土地增值稅清算成本可以按照企業(yè)所得稅政策預(yù)提嗎？

【實(shí)務(wù)問題10】取得開發(fā)成本發(fā)票及票據(jù)，哪幾類會被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可？

【實(shí)務(wù)問題11】開發(fā)過程中繳納的政府許可規(guī)費(fèi)計入開發(fā)成本還是開發(fā)費(fèi)用？

【實(shí)務(wù)問題12】建筑安裝成本偏高如何處理？稅務(wù)部門審核建筑安裝工程費(fèi)時關(guān)注的 重點(diǎn)有哪些？

【實(shí)務(wù)問題13】送車位、送裝修，車位成本和裝修成本，允許計入開發(fā)成本扣除嗎？

【實(shí)務(wù)問題14】公共配套如何認(rèn)定？紅線外的公配實(shí)施如何處理？移交政府配套設(shè)施， 并收取部分補(bǔ)償款，如何計征土地增值稅？稅務(wù)部門對公共配套設(shè)施費(fèi)審核關(guān)注重點(diǎn)是哪些？

【實(shí)務(wù)問題15】持有、出租、銷售人防車位和非人防車位，在企業(yè)所得稅和土地增值 稅的處理上是一樣嗎？

【實(shí)務(wù)問題16】政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)怎么處理？非臨建售樓中心或工程管理 中心等，是否允許作為開發(fā)成本扣除？

【實(shí)務(wù)問題17】營銷設(shè)施建造費(fèi)和項目管理費(fèi)是否允許作為土地增值稅的開發(fā)成本？

【實(shí)務(wù)問題18】開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用）扣除政策分析，利息費(fèi) 用資本化起始時間和終止時間？買地的利息費(fèi)用可以計入開發(fā)成本扣除嗎？如何界定開發(fā)間接費(fèi)用范圍？

【實(shí)務(wù)問題19】土地增值稅清算時，稅金及附加什么情況下能全部扣除？什么情況下 不能全部扣除？

【實(shí)務(wù)問題20】加計扣除政策分析，轉(zhuǎn)讓哪些開發(fā)產(chǎn)品不能加計扣除？哪些企業(yè)賣房 不能加計20%扣除？

【實(shí)務(wù)問題21】扣除項目在不同清算對象中的3種分配方法，包括占地面積法、建筑面積法以及其他合理方法等的選擇使用，連體樓土地成本和開發(fā)成本如何分?jǐn)偅?/p>

【實(shí)務(wù)問題22】特殊事項的土地增值稅處理，包括合作建房、合作開發(fā)、房地產(chǎn)投資、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓、委托代建、資產(chǎn)重組等 【實(shí)務(wù)案例】中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REITs搭建中的稅務(wù)處理

五、案例分析土地增值稅主要稅收規(guī)劃方法及風(fēng)險

1．土地增值稅稅負(fù)測算設(shè)計及規(guī)劃

2．開發(fā)項目多產(chǎn)品分期開發(fā)前期項目報備規(guī)劃

3．開發(fā)產(chǎn)品銷售收入方面的幾種策劃分析

4．營銷活動贈送服務(wù)、贈送禮品處理規(guī)劃

5．實(shí)物折扣與價格折扣選擇需要掌握的要點(diǎn)

6．開發(fā)產(chǎn)品抵償工程款多計收入的賬務(wù)處理規(guī)劃

7．地下車位和滯銷房產(chǎn)低價轉(zhuǎn)讓的合規(guī)處理

8．土地征用補(bǔ)償收入適用土地增值稅優(yōu)惠政策的運(yùn)用

9．項目合作開發(fā)不征土地增值稅的規(guī)劃

10．土地增值稅核定征收方法選擇運(yùn)用籌劃

11．注銷項目公司一般注銷和合并注銷的選擇

陳老師

資深稅務(wù)風(fēng)險防范培訓(xùn)專家、國家稅務(wù)總局稽查局稅收專項檢查 組成員、國家稅務(wù)總局稅收業(yè)務(wù)咨詢服務(wù)組成員、某市稅務(wù)局稽查局高級主辦、注冊會計 師，稅務(wù)師 、北京財稅研究院特聘研究員、省稅務(wù)干部學(xué)校兼職教師、上海財經(jīng)大學(xué)特 聘教師、某省稅務(wù)局特聘稅收業(yè)務(wù)專家、《中國稅務(wù)報》稅收業(yè)務(wù)版特約審稿人、近十余 年來，在國家級刊物發(fā)表稅收業(yè)務(wù)文章和論文200多篇，出版財稅專著《資產(chǎn)與股權(quán)涉稅 處理》、《并購等重組財稅規(guī)劃實(shí)務(wù)》等7部。培訓(xùn)風(fēng)格：陳老師扎實(shí)的財務(wù)理論知識與 豐富實(shí)踐經(jīng)驗的有效結(jié)合，形成了他嚴(yán)謹(jǐn)、有趣的授課風(fēng)格；將課程專業(yè)性和趣味性并重， 理論和實(shí)踐緊密結(jié)合，將財務(wù)管理和戰(zhàn)略、經(jīng)營管理融為一體。課程深入淺出，風(fēng)格新穎、 活躍，視角獨(dú)到，內(nèi)容充實(shí)縝密，一貫受到學(xué)員的高度贊揚(yáng)。

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