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【課程收益】

1、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的相關(guān)稅種的處理;

2、熟悉營(yíng)改增后增值稅銷售額的確定對(duì)土地增值稅清算的影響;

3、重點(diǎn)掌握土地增值稅清算收入的確定及5大扣除項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算、土地增

值稅政策及其與企業(yè)所得稅開發(fā)成本的差異;

4、解析土地增值稅清算中經(jīng)常遇到的問題及土地增值稅處理策略;

5、對(duì)目前土地增值稅計(jì)稅過程中幾種規(guī)劃方法進(jìn)行解析及適用性分析。

【適合對(duì)象】

房地產(chǎn)建安企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)，財(cái)務(wù)經(jīng)理，主管會(huì)計(jì)等財(cái)務(wù)人員

【培訓(xùn)內(nèi)容】

一、開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)稅收政策概述

(一)土地制度中相關(guān)稅收含義

(二)開發(fā)業(yè)務(wù)全流程涉稅分析

1、對(duì)從選址立項(xiàng)到竣工銷售完畢所涉及稅種進(jìn)行全面解析

2、紅線外開發(fā)成本的土地增值稅處理

3、土地使用權(quán)受讓方與項(xiàng)目開發(fā)方非同一納稅主體的稅務(wù)處理

4、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與公寓及非普通住宅的界定

二、土地增值稅相關(guān)政策解析

1、土地增值稅計(jì)稅原理詳解

2、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的如何處理?是否考慮轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金的變化?

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算后，對(duì)尾房進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修銷售，土地增值稅對(duì)裝修費(fèi)如何處理?

4、清算單位如何確定?普通住宅和非普通住宅是否應(yīng)分別清算?

5、如何確定應(yīng)清算和可清算?

6、銷售(預(yù)售)許可證分期取得如何確定滿三年?

7、二手房轉(zhuǎn)讓計(jì)算增值稅時(shí)提供發(fā)票以減原值，計(jì)算土地增值稅時(shí)不提供發(fā)票按評(píng)估價(jià)扣除或核定征收是否可以?

8、土地增值稅的征稅對(duì)象和范圍解析

9、未辦理權(quán)屬證書的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納相關(guān)稅收?

10、 共有產(chǎn)權(quán)分割到共有人名下購(gòu)房時(shí)間從何時(shí)起算?

11、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及建筑物是否繳納土地增值稅?

12、 財(cái)稅〔2018〕57號(hào)的詳細(xì)解析

13、納稅人的界定

14、清算收入的確定

15、營(yíng)改增后增值稅銷售額扣除土地價(jià)款對(duì)土地增值稅有哪些影響?

16、 拆遷安置土地增值稅解析

17、 拆遷實(shí)物補(bǔ)償增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅計(jì)稅依據(jù)的確定

18、增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅視同銷售的異同

20、什么情形屬于售價(jià)偏低?售價(jià)偏低土地增值稅如何處理?

21、代收費(fèi)用土地增值稅如何處理?如何填制清算申報(bào)表?

22、轉(zhuǎn)讓收入中包含其他權(quán)益是否需要扣除?

23、 贈(zèng)送閣樓、儲(chǔ)藏間、地下室土地增值稅如何處理問題

25、扣除項(xiàng)目5大項(xiàng)目詳細(xì)解析，包括：

(1)營(yíng)改增后對(duì)收入確定的變化

(2)發(fā)票管理上的變化

(3)關(guān)于財(cái)政返還資金等問題的處理

(4)關(guān)于土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的扣除項(xiàng)目款項(xiàng)尚未支付是否允許扣除的問題?

(5)拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除憑據(jù)問題

(6)關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題

(7)采用層高系數(shù)法分?jǐn)偝杀尽①M(fèi)用的問題處理方法

(8)質(zhì)量保證金增值稅和土地增值稅的處理

(9)精裝修房屋中家用電器的土地增值稅處理

(10)土地增值稅清算中共同成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒?/p>

(11)地下車位扣除項(xiàng)目金額的分?jǐn)傇瓌t

(12)購(gòu)房贈(zèng)地下車位涉稅處理與購(gòu)房贈(zèng)閣樓、儲(chǔ)藏間、地下室的涉稅處理的分析

(13)公共配套設(shè)施費(fèi)改變用途的土地增值稅處理

(14)營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)的土地增值稅處理

(15)利息支出的如何扣除

(16)開發(fā)間接費(fèi)用或開發(fā)費(fèi)用的劃分原則

(17)印花稅與地方教育附加是否可以作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除?

(18)特殊轉(zhuǎn)讓情況扣除項(xiàng)目的處理

(19)四項(xiàng)開發(fā)成本(前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用)反避稅處理

三、應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房

2、出售舊房或建筑物

四、開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算

1、收入和開發(fā)成本的核算

2、企業(yè)所得稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本差異

3、土地增值稅開發(fā)成本與會(huì)計(jì)成本差異

五、土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題

六、查賬征收與核定征收的分析

七、轉(zhuǎn)讓舊房評(píng)估價(jià)格法、發(fā)票扣除法、核定征收的詳細(xì)解析

八、稅收優(yōu)惠政策

九、征收管理：清算時(shí)限及如何回收滯納金問題

十、特殊業(yè)務(wù)的涉稅處理

1、地下車位是否分?jǐn)偼恋爻鲎尳饐栴}

2、保障房無償移交政府的土地增值稅處理

3、開發(fā)產(chǎn)品自用的稅務(wù)處理

4、銷售地下車位永久使用權(quán)是否繳納土地增值稅

5、合作開發(fā)/合作建房的稅務(wù)處理

6、取得土地使用權(quán)之前及竣工決算之后的利息支出是否可以扣除

十一、土地增值稅規(guī)劃分析

(一)開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃

1、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)分析

2、拆遷補(bǔ)償方式的稅收規(guī)劃

3、改制重組土地增值稅契稅優(yōu)惠政策分析

4、費(fèi)用遷移的稅收規(guī)劃分析

(二)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃

1、融資方式的稅收規(guī)劃

2、園林綠化的稅收規(guī)劃

(三)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅定價(jià)策略

2、銷售毛坯房與精裝房的分析

(四)售后清算環(huán)節(jié)的稅收

1、如何確定清算時(shí)點(diǎn)的分析

2、征收方式的分析

3、土地增值稅核算方式的稅收規(guī)劃

4、土地增值稅清算房屋類型的稅收規(guī)劃

(五)后續(xù)管理環(huán)節(jié)的稅收規(guī)劃

1、合同合并與分立的稅收籌劃

十二、陜西省稅務(wù)局土地增值稅預(yù)征、清算、核定征收等地方政策要點(diǎn)

十三、土地增值稅與企業(yè)所得稅政策比較分析

1、所得稅匯算清繳與土地增值稅清算差異

2、收入的差異

3、開發(fā)成本的差異

4、開發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用的差異

尹老師

個(gè)人介紹：

江西財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)畢業(yè)

中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師和會(huì)計(jì)師職稱。

江西中瑞稅務(wù)師事務(wù)所合伙人

長(zhǎng)財(cái)（杭州）稅務(wù)師事務(wù)所合伙人

從稅30多年，歷任稅務(wù)分局長(zhǎng)、縣級(jí)稅務(wù)局長(zhǎng)、市局征管科長(zhǎng)、市局稽查局長(zhǎng)等職，專門研究稅收政策、稅收征管、稅務(wù)稽查、稅收風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、納稅服務(wù)管理等核心業(yè)務(wù)。

多次參加國(guó)家稅務(wù)總局稅制改革研討會(huì)、納稅評(píng)估等稅收核心業(yè)務(wù)辦法的完善修改工作；多次負(fù)責(zé)或參與全省稅收征管改革和數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)等系統(tǒng)研發(fā)工作；多次為全國(guó)稅務(wù)系統(tǒng)、部分省（市）國(guó)、地稅稅收培訓(xùn)班及揚(yáng)州稅務(wù)學(xué)院、復(fù)旦大學(xué)、浙江大學(xué)、省級(jí)稅校等單位組織的稅務(wù)管理、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、稅務(wù)稽查進(jìn)行授課與指導(dǎo)；長(zhǎng)期為各類企業(yè)的財(cái)稅規(guī)劃、財(cái)稅咨詢、稅務(wù)籌劃、稅務(wù)協(xié)調(diào)和商業(yè)模式設(shè)計(jì)、企業(yè)內(nèi)控管理進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)和整體規(guī)劃，并為事務(wù)所創(chuàng)新發(fā)展與業(yè)務(wù)拓展進(jìn)行專業(yè)系統(tǒng)指導(dǎo)。

有《談?wù)務(wù)鞫惞ぷ髦辛Χ扰c科學(xué)性的雙重不足》、《加強(qiáng)稅源監(jiān)控 防止稅收流失》、《關(guān)于稅務(wù)稽查的實(shí)踐與思考》、《稅收征管應(yīng)立足收入與政策 講求規(guī)劃與設(shè)計(jì)》、《關(guān)于加強(qiáng)稅收?qǐng)?zhí)法監(jiān)督工作的調(diào)查與思考》等20多篇論文在《中國(guó)財(cái)政研究》、《稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)》、《地方政府管理》等國(guó)家級(jí)和省級(jí)刊物上發(fā)表。

被“世界稅收聯(lián)合會(huì)”、“中國(guó)財(cái)稅高級(jí)人才研究會(huì)”、“中國(guó)稅務(wù)專家咨詢網(wǎng)”聘為中國(guó)財(cái)稅研究員、稅務(wù)專家、特聘教授；北京長(zhǎng)財(cái)管理咨詢高級(jí)咨詢師；劍橋大學(xué)CIE-CFO中國(guó)同學(xué)會(huì)特聘專家；曾為20多家房地產(chǎn)和建筑行業(yè)的央企、國(guó)企和上市公司提供財(cái)稅內(nèi)訓(xùn)、稅務(wù)顧問與稅務(wù)籌劃服務(wù)；曾任香港某上市公司（中國(guó)）財(cái)務(wù)部主任，湖北某房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)，北京某財(cái)稅互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)副總經(jīng)理，北京和杭州某稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理。

“營(yíng)改增”和“金三”后，全面針對(duì)我國(guó)稅收“強(qiáng)制規(guī)范”和企業(yè)“難以偷逃”以及“強(qiáng)征管”、“嚴(yán)稽查”的稅收環(huán)境，中國(guó)企業(yè)尤其是建筑業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)，原來“虛增”、“虛降”和“虛開”難以為繼而帶來的“高稅負(fù)”稅收現(xiàn)狀，從企業(yè)如何適應(yīng)現(xiàn)代稅收管理要求，如何把握增值稅和“金三”下的稅收風(fēng)險(xiǎn)，給全國(guó)各地的企業(yè)進(jìn)行政策性、操作性、系統(tǒng)性和內(nèi)控管理性的內(nèi)訓(xùn)和公開課和內(nèi)培訓(xùn)，內(nèi)訓(xùn)集團(tuán)公司主要有國(guó)企中國(guó)金茂、重慶渝高集團(tuán)、上市公司深物業(yè)、民企河南昌建等幾十家企業(yè)。同時(shí)，也在國(guó)家稅務(wù)總局所屬揚(yáng)州稅務(wù)學(xué)院、各省稅務(wù)學(xué)校給全國(guó)國(guó)、地稅系統(tǒng)稅務(wù)干部培訓(xùn)稅收風(fēng)險(xiǎn)分析、納稅評(píng)估和稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)。

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