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課程對象

商業(yè)地產(chǎn)公司中高層

（因本次課程采取面授+現(xiàn)場學(xué)員實(shí)際案例輔導(dǎo)的方式，學(xué)員需具有商業(yè)地產(chǎn)商或商業(yè)服務(wù)商相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)）

課程大綱

第一天：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及商品業(yè)態(tài)規(guī)劃/體驗(yàn)式經(jīng)營

一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢特征

（一）商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前形勢及發(fā)展趨勢解析

第一、商業(yè)開發(fā)模式：開發(fā)時代轉(zhuǎn)向運(yùn)營時代

第二、商業(yè)經(jīng)營模式：銷售出租轉(zhuǎn)向自營招租

第三、商業(yè)形態(tài)類別：百貨/購物中心轉(zhuǎn)向綜合體

第四、商業(yè)經(jīng)營類別：購物/餐飲消費(fèi)轉(zhuǎn)向綜合消費(fèi)

第五、商業(yè)消費(fèi)特征：商品消費(fèi)轉(zhuǎn)向體驗(yàn)消費(fèi)

第六、經(jīng)營理念特征：更重視以人為本的服務(wù)理念

（二）百貨公司與購物中心的差異點(diǎn)分析

第一：經(jīng)營業(yè)種范圍的差別

第二：經(jīng)營規(guī)模與經(jīng)營實(shí)質(zhì)的差別

第三：商場建筑平面結(jié)構(gòu)的差別

第四：商場平面動線與垂直動線的差別

（三）傳統(tǒng)百貨與現(xiàn)代百貨的差別

第一：經(jīng)營內(nèi)容的綜合型

第二：動線到達(dá)的便捷性

第三：商場空間的透視性

二、業(yè)態(tài)/商品組合案例分析

案例一：上海來福士廣場

案例二：月星環(huán)球城

案例三：上海港匯恒隆廣場

三、國內(nèi)外優(yōu)秀案例模式實(shí)戰(zhàn)分享

1、體驗(yàn)式經(jīng)營案例解析

案例：武漢群星城

2、國內(nèi)百貨商場案例解析

案例：許昌胖東來

四、商業(yè)經(jīng)營新銳業(yè)種分享

（一）化妝用品類集合店研究

1、化妝用品類集合店市場整體概況

2、典型案例研究（屈臣氏、絲芙蘭、伊島屋）

（二）生活方式類集合店研究

1、生活方式類集合店市場整體概況

2、典型案例研究（MUJI無印良品、Daiso大創(chuàng)生活館、MINISO名創(chuàng)優(yōu)品）

（三）快時尚服飾集合店研究

1、快時尚服飾市場整體概況

2、典型案例研究（UNIQLO優(yōu)衣庫、Hotwind熱風(fēng)）

（四）運(yùn)動品牌類集合店研究

1、運(yùn)動品牌類市場整體概況

2、典型案例研究（迪卡儂、圖途戶外、滔博）

（五）特色書店類集合店研究

1、特色書店市場整體概況

2、典型案例研究（誠品書店、鐘書閣、言幾又）

（六）兒童市場（零售/娛樂/服務(wù)業(yè)態(tài)）研究

1、兒童市場整體概況

2、兒童零售市場研究

3、兒童娛樂市場研究

4、兒童服務(wù)市場研究

5、兒童創(chuàng)新業(yè)種研究（海豚兒童書店、小燕畫家）

第二天：關(guān)于商業(yè)項(xiàng)目的市調(diào)與定位

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)內(nèi)容

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)目的

1.了解城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與人口特征

2.了解當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)力水平與消費(fèi)特征

3.了解商業(yè)市場的發(fā)展階段與供求關(guān)系

4.了解商業(yè)市場的競爭態(tài)勢

5.了解商用物業(yè)的租售價格

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)內(nèi)容

1.商圈調(diào)查內(nèi)容

2.重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容

3.競爭性商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市調(diào)方法與結(jié)果

1.市調(diào)方法

2.市調(diào)結(jié)果

根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到城市商業(yè)發(fā)展階

根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到項(xiàng)目的競爭空間

根據(jù)市調(diào)研究結(jié)果得到本項(xiàng)目的商鋪售價與租金

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位內(nèi)容依據(jù)與方法

導(dǎo)言：

商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位是開發(fā)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)之一。

上海正大廣場定位案例--商業(yè)項(xiàng)目定位錯誤虧損5年，調(diào)整定位扭虧為盈

城市綜合體與購物中心的內(nèi)容

1、城市綜合體是什么？

2、城市綜合體各產(chǎn)品之間的相互關(guān)系

3、購物中心的功能

4、購物中心的分類（八種）、購物中心的八大業(yè)態(tài)組合

5、購物中心、百貨、超市的平面動線結(jié)構(gòu)的區(qū)別

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的內(nèi)容

商業(yè)定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”

第一：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定性定量（定性決定功能）

第二：產(chǎn)品組合定位

第三：建筑設(shè)計(jì)定位

第四：經(jīng)營主題定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、商業(yè)類別/功能、消費(fèi)客群等）

第五：經(jīng)營功能定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)、開發(fā)模式、項(xiàng)目類別、消費(fèi)客群等）

第六：消費(fèi)客群定位（定位依據(jù)：消費(fèi)者是誰？是決定定位的重要依據(jù)之一）

第七：經(jīng)營檔次定位（定位依據(jù)：消費(fèi)需求、消費(fèi)能力、物業(yè)硬件等）

第八：功能分區(qū)定位（定位依據(jù)：道路等級、平面結(jié)構(gòu)、主動線、主次入口）

第九：業(yè)態(tài)業(yè)種配比定位（定位依據(jù)：商圈性質(zhì)/類別、規(guī)模面積、樓層數(shù)）

第十：產(chǎn)品售價與租金定位（定位依據(jù)：當(dāng)?shù)刈馐蹆r、投資客群、消費(fèi)力）

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的依據(jù)

第一：城市等級

第二：城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

第三：城市人口規(guī)模

第四：城市商業(yè)消費(fèi)水平

第五：城市商業(yè)格局與競爭態(tài)勢

第六：項(xiàng)目交通條件

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位方法

1.直接推導(dǎo)法

2.風(fēng)險分析法

3.案例借鑒法

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的典型案例解析

（一）都市型購物中心案例解析

1.上海環(huán)貿(mào)IAPM案例

（二）區(qū)域型購物中心案例解析

1.杭州西溪濕地印象城案例

（三）社區(qū)型購物中心案例解析

1.上海西郊百聯(lián)

（四）鄰里中心案例案例解析

1.蘇州新城鄰里中心案例

2.蘇州方洲鄰里中心案例

陳老師

克而瑞商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理；上海市注冊咨詢專家；上海市注冊咨詢師；中國注冊高級商務(wù)策劃師；國際商務(wù)策劃師。

原全國第一家商業(yè)上市公司豫園商城首屆董事會的董事

豫園商場股份有限公司副總經(jīng)理，豫園商城小商品公司創(chuàng)始人，讓豫園商城悅賓商都止虧為盈，被譽(yù)為“扭虧專家”

30余年商業(yè)經(jīng)營及管理，11年商業(yè)地產(chǎn)咨詢策劃

全國性主流專業(yè)媒體上發(fā)表過大量學(xué)術(shù)論文

上海市商業(yè)地產(chǎn)評委會特聘專家、電視臺第一財經(jīng)頻道《決戰(zhàn)商場》欄目2009、2010、2011年“最佳觀察員”

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：她有獨(dú)立擔(dān)當(dāng)商業(yè)經(jīng)營公司、現(xiàn)代化商廈的經(jīng)營工作經(jīng)歷與實(shí)績，并因工作業(yè)績突出榮任中國商業(yè)第一家上市公司-豫園商城的首屆董事。專業(yè)從事商業(yè)經(jīng)營管理三十年、咨詢策劃服務(wù)十多年。在商業(yè)經(jīng)營管理運(yùn)作層面以及商業(yè)定位策劃領(lǐng)域（含商業(yè)使用功能的建筑規(guī)劃）積累了豐富的行業(yè)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，并形成了極為敏感的商業(yè)觸覺。她深諳市場需求，掌握的信息量大面廣，能夠有效幫助企業(yè)準(zhǔn)確地進(jìn)行經(jīng)營功能定位，以及商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)，讓商業(yè)項(xiàng)目更具實(shí)操性，讓投資者有更好的回報。

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