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【課程背景】

隨著土地資源的稀缺，土拍市場競爭激勵(lì)，尤其是在限售、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存盈利空間變得越來越狹小，因此，房企間通過合作相互借力、聯(lián)合開發(fā)緩解資金壓力，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置，是未來發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目越來越多，合作開發(fā)項(xiàng)目的管理問題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導(dǎo)致后續(xù)過程管控困難，由于對(duì)于合作項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，且合作項(xiàng)目缺少一套體系化的管控標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致合作項(xiàng)目管控目標(biāo)出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差。

本課程將從“選好合作伙伴”、“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過程”等方面系統(tǒng)深入解析合作項(xiàng)目管控之道。

【課程特色】

1、標(biāo)桿解讀：萬科、旭輝、陽光城、融創(chuàng)等業(yè)內(nèi)優(yōu)秀企業(yè)合作項(xiàng)目全過程管控最佳實(shí)踐解讀；

2、系統(tǒng)視角：基于“業(yè)務(wù)+稅務(wù)+法律”三個(gè)視角系統(tǒng)闡述合作項(xiàng)目全過程管控的操作手法；

3、量體裁衣：針對(duì)不同發(fā)展階段及不同規(guī)模的企業(yè)提供針對(duì)性的案例分享及建議；

4、價(jià)值導(dǎo)向：基于價(jià)值導(dǎo)向的原則重點(diǎn)關(guān)注通過管控要點(diǎn)的識(shí)別達(dá)到效率、效益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡。

【培訓(xùn)方式】

課堂講授、案例分析、互動(dòng)答疑

【適合對(duì)象】

中高管團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)、財(cái)稅風(fēng)控團(tuán)隊(duì)

【培訓(xùn)內(nèi)容】

第一部分：房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過程管控（業(yè)務(wù)實(shí)操篇）

一、引言：是什么樣的形勢(shì)及因素引發(fā)地產(chǎn)公司合作頻發(fā)？

二、房地產(chǎn)行業(yè)合作開發(fā)趨勢(shì)

1、TOP100 各梯隊(duì)房企集中度變化趨勢(shì)

2、2016 年-2018 年部分領(lǐng)先企業(yè)權(quán)益金額/流量金額占比

3、限價(jià)政策出臺(tái)、土地供應(yīng)縮減、土地成本升高，導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)營壓力大

4、拿地門檻變高、獲取土地難度加大成為企業(yè)合作一關(guān)鍵因素

5、合作開發(fā)作為房企的一種經(jīng)營方式，主要基于四大目的

6、合作項(xiàng)目全過程管理拼圖

案例剖析：碧桂園前期開發(fā)流程及管控要點(diǎn)

三、房地產(chǎn)合作開發(fā)模式概述

1、房地產(chǎn)合作項(xiàng)目前期合作模式與后期開發(fā)管理模式

前期開發(fā)：收購/合作拿地/前期融資

后期開發(fā)：我方操盤/對(duì)方操盤/聯(lián)合操盤

案例剖析：小股操盤、委托代建

2、資產(chǎn)收購模式解讀

3、股權(quán)收購模式解讀

4、合作拿地模式解讀

5、前期融資合作模式解讀

四、合作項(xiàng)目全過程管控要點(diǎn)

1、合作開發(fā)項(xiàng)目的 334 要點(diǎn)

（1）投資研判3大要素

（2）協(xié)議簽訂3大管控關(guān)鍵點(diǎn)

（3）運(yùn)營管控4大核心

2、投資研判要點(diǎn)及標(biāo)桿案例解析

（1）合作方式選擇

案例剖析：旭輝地產(chǎn)——知名標(biāo)桿型龍頭企業(yè)：共同拿地，收益分成，視情況

案例剖析：旭輝地產(chǎn)——專業(yè)領(lǐng)先型特色企業(yè)：主動(dòng)引入，合作操盤，控股

案例剖析：旭輝地產(chǎn)——資源優(yōu)勢(shì)型中小企業(yè)：積極入伙，優(yōu)先操盤，小股

（2）合作方選擇

案例剖析：萬科地產(chǎn)合作方選擇因素

案例剖析：中梁地產(chǎn)合作方選擇因素

（3）合作項(xiàng)目要求

案例剖析：萬科地產(chǎn)合作項(xiàng)目要求

案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項(xiàng)目要求

（4）合作協(xié)議管理——分類談判要點(diǎn)

案例剖析：旭輝地產(chǎn)合作協(xié)議管理要點(diǎn)

（5）合作協(xié)議管理——重要事項(xiàng)原則

案例剖析：萬科地產(chǎn)合作項(xiàng)目重要事項(xiàng)原則

案例剖析：中梁地產(chǎn)合作項(xiàng)目重要事項(xiàng)原則

（6）合作協(xié)議管理——協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化

案例剖析：世茂房產(chǎn)合作項(xiàng)目協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)化管理

3、項(xiàng)目合作運(yùn)營管控

（1）目標(biāo)管理：我方操盤的合作項(xiàng)目目標(biāo)制定

（2）運(yùn)營機(jī)制：通過會(huì)議機(jī)制、信息報(bào)送機(jī)制開展

（3）運(yùn)營機(jī)制：明確信息報(bào)送類型、時(shí)間點(diǎn)、處罰

（4）業(yè)務(wù)管控制度：合作項(xiàng)目公司的各類制度管控

（5）業(yè)務(wù)管控點(diǎn)：明確各業(yè)務(wù)條線管控觸發(fā)點(diǎn)

（6）業(yè)務(wù)管控流程：根據(jù)合作模式，明確業(yè)務(wù)管控流程、管控事項(xiàng)及流轉(zhuǎn)

（7）業(yè)務(wù)管控指引：在拓展、運(yùn)營、財(cái)務(wù)、監(jiān)審等重要職能領(lǐng)域，編制對(duì)合作項(xiàng)目的管理作業(yè)指引

（8）爭議管理-爭議點(diǎn)：項(xiàng)目合作過程中十大爭議點(diǎn)

案例剖析：合作項(xiàng)目人員薪酬與管控落地

五、標(biāo)桿房企合作開發(fā)模式剖析

1、萬科合作開發(fā)模式解析

（1）萬科典型“小股操盤”模式

（2）萬科小股操盤的基本原則

（3）萬科小股操盤的操作要點(diǎn)

（4）萬科小股操盤模式的風(fēng)險(xiǎn)

2、旭輝合作開發(fā)模式解析

（1）旭輝合作開發(fā)的新特征

（2）旭輝進(jìn)行合作開發(fā)的理由

研討：合作開發(fā)項(xiàng)目面臨的主要問題

第二部分：房地產(chǎn)合作項(xiàng)目開發(fā)財(cái)稅操作要點(diǎn)與案例分享（財(cái)稅籌劃篇）

一、從業(yè)務(wù)角度解析合作開發(fā)的四大典型模式

（一）房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的三個(gè)方法之一“合作杠桿”

（二）從業(yè)務(wù)角度：傳統(tǒng)模式下的合作開發(fā)模式（法人型與合伙型）

（三）從四大維度看項(xiàng)目合作開發(fā)的四大模式

1、合作模式緯度--新設(shè)項(xiàng)目公司與原有基礎(chǔ)上的股權(quán)合作

2、控制權(quán)維度--小股操盤VS大盤控股

3、商業(yè)代建模式

4、代建模式VS小股操盤

案例：**公司合作開發(fā)模式分析：對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

二、從法律及稅法的角度解析合作開發(fā)的典型模式

1、從法律定性的角度：合作開發(fā)/合作建房

2、最高法院：合作開發(fā)合同的四大認(rèn)定與稅務(wù)處理

3、合作建房法律與稅務(wù)的雙重確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)及稅費(fèi)分析

4、符合法律規(guī)定的真正意義上“合作開發(fā)”兩種模式

三、七大合作開發(fā)模式解析及其十九種稅務(wù)處理實(shí)務(wù)

1、項(xiàng)目公司不同投資架構(gòu)的稅負(fù)差異與籌劃之道

2、不成立合營企業(yè)之合作開發(fā)的增值稅處理

3、成立合營企業(yè)之合作開發(fā)的增值稅處理

4、一方提供土地及另一方提供資金之土地增值稅處理

5、兩種情況下合作各方之所得稅不同的處理

6、合作開發(fā)的其他四種情形（模式）之稅務(wù)處理

7、小結(jié)合作開發(fā)7大模式及其19種稅務(wù)處理本質(zhì)

8、增資擴(kuò)股合作方式之實(shí)務(wù)操作與稅務(wù)處理

案例：“平價(jià)”增資入股模式的稅務(wù)處理

第三部分：法律視角下的房地產(chǎn)合作開發(fā)、并購風(fēng)險(xiǎn)管理及實(shí)操案例解析（法律風(fēng)險(xiǎn)篇）

一、國有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓的取得及法律風(fēng)險(xiǎn)控制

1、國有土地使用權(quán)出讓及其法律風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）參與“招拍掛”時(shí)應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

（2）簽訂及履行土地出讓合同時(shí)應(yīng)注意的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及其法律風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力認(rèn)定

（2）國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式的選擇

2、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力認(rèn)定及處理

（1）制作和簽訂房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意問題及合同主要條款

（2）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同有效的認(rèn)定條件

（3）合作開發(fā)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)性合同的效力認(rèn)定及法律后果

（4）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同無效的認(rèn)定

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)的主要法律風(fēng)險(xiǎn)及防范

（1）合作開發(fā)過程中的主要法律風(fēng)險(xiǎn)

（2）合作開發(fā)過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購及法律風(fēng)險(xiǎn)防范

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的模式選擇

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購的法律風(fēng)險(xiǎn)控制

（1）制作和簽訂房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意問題和合同主要條款

（2）目標(biāo)公司項(xiàng)目本身存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

（3）目標(biāo)公司股權(quán)本身存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

（4）目標(biāo)公司或有負(fù)債的法律風(fēng)險(xiǎn)

（5）目標(biāo)公司股權(quán)交割的法律風(fēng)險(xiǎn)

（6）股權(quán)并購中應(yīng)審查的具體事項(xiàng)

（7）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓中的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

謝老師

謝志華：國有房企市場化改革與發(fā)展總顧問師，中海/綠地/華潤/世茂/中梁/金科/中鐵建/中鐵/華僑城/康橋/華宇/等多家百強(qiáng)地產(chǎn)及下屬物業(yè)特聘顧問

清華大學(xué)、北京大學(xué)、上海交大、中山大學(xué)、武漢大學(xué)、重慶大學(xué)等房地產(chǎn)總裁班客座教授；

20年泛地產(chǎn)企業(yè)管理咨詢經(jīng)驗(yàn)，30年企業(yè)管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、戰(zhàn)略規(guī)劃設(shè)計(jì)、跨區(qū)域/多項(xiàng)目/多業(yè)態(tài)組織管控模式設(shè)計(jì)、流程優(yōu)化、運(yùn)營管理、薪酬改革、績效與激勵(lì)機(jī)制設(shè)計(jì)具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)泛地產(chǎn)行業(yè)如金融、物業(yè)、商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文旅、大健康等領(lǐng)域亦有深入的研究和豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國企改革的規(guī)律有獨(dú)到的見解。

主講課程：《房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型與商業(yè)模式創(chuàng)新》、《房地產(chǎn)戰(zhàn)略研討工作坊》、《成長型房企快速突破之道》、《房企多元化業(yè)務(wù)戰(zhàn)略選擇與管理創(chuàng)新》、《千億目標(biāo)下的房企組織變革》、《成長型房企組織效能提升：效能、效率、效益》、《基于戰(zhàn)略與能力平衡的多項(xiàng)目管控模式》、《房地產(chǎn)合作項(xiàng)目全過程管控》、《房企高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)路徑與方法標(biāo)桿實(shí)踐》、《房地產(chǎn)從計(jì)劃運(yùn)營到戰(zhàn)略運(yùn)營的飛躍》、《成長型房企計(jì)劃運(yùn)營管理》、《房地產(chǎn)全流程沙盤推演》、《房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理》、《規(guī)模型房企績效與激勵(lì)新思維與新方法》。

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