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課程大綱

一、一級土地開發(fā)與城市發(fā)展的關(guān)系

1、區(qū)域經(jīng)濟對一級土地開發(fā)的依賴性---長江經(jīng)濟帶等土地財政解釋

2、有關(guān)土地儲備新政策解讀

（1）、《規(guī)范土地儲備和資金管理等相關(guān)問題的通知》解讀

（2）、土地收儲政府購買服務(wù)模式推廣;

（3）、土地儲備和資金管理行為的有關(guān)規(guī)定;

（4）、處置存量土地儲備債務(wù)方式;

3、基礎(chǔ)設(shè)施投資市場的政策形勢解析

（1）、中央和地方政府專項債支持城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)新政解析;

（2）、基礎(chǔ)設(shè)施投資運營市場化與社會資本運營管理要點解讀；

（3）、國家發(fā)改委和財政部對地方政府債務(wù)的政策要求

二、國內(nèi)土地儲備及開發(fā)模式----開發(fā)企業(yè)合規(guī)性的確立

1、土地資源屬性和房地產(chǎn)企業(yè)的利用度

2、土地開發(fā)基本原則

3、土地開發(fā)依據(jù)及合規(guī)性

4、土地儲備制度及儲備機構(gòu)

5、土地開發(fā)模式及城市地方債務(wù)的關(guān)系

6、土地開發(fā)流程

案例：企業(yè)參與棚改、危舊房屋改造的主要難點和解決路徑

（1）、現(xiàn)行政策下的政企關(guān)系

（2）、城市更新與三舊改造面臨的主要難題及解決方案：

（3）、業(yè)主機制與政府平臺公司

（4）、資金周期與投管方式

（5）、拆遷、安置新政及實操案例

（6）、大項目的土地獲取模式

（7）、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與如何升級

三、房企一級土地開發(fā)權(quán)獲取方式

1、國家、部、省市關(guān)于一級土地開發(fā)相關(guān)政策和控制方向

2、一級土地開發(fā)的權(quán)屬關(guān)系的梳理

3、利用城市化進程獲取土地開發(fā)權(quán)的方式

四、房企目前可行的一級土地開發(fā)融資模式

1、企業(yè)獨立融資模式

2、政企捆綁融資模式

五、一級土地開發(fā)盈利模式及風(fēng)險規(guī)避

1、盈利模式與政府關(guān)系

2、風(fēng)險規(guī)避

（1）、投入成本風(fēng)險；

① 拆遷成本、政府成本的不可控（管理成本的不可控）；

② 關(guān)鍵設(shè)施的假設(shè)成本不可控；開發(fā)周期的不可控。

（2）、規(guī)劃實現(xiàn)的風(fēng)險。

① 商業(yè)不可實現(xiàn)；產(chǎn)業(yè)不可實現(xiàn)；

② 公共設(shè)施不可實現(xiàn)；規(guī)劃導(dǎo)致經(jīng)濟不可實現(xiàn)。

（3）、進程不可實現(xiàn)風(fēng)險。

六、一級土地開發(fā)至二級開發(fā)的問題化解

1、產(chǎn)業(yè)政策及定位難題

2、產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)與招商引資模式

3、各方利益及政府談判

（1）收益問題

（2）公共設(shè)施建設(shè)問題

（3）拆遷問題

4、一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）

（一）合作協(xié)議控制

（二）規(guī)劃控制——控制要點、城市案例啟示。

（三）關(guān)鍵設(shè)施控——制控制要點、城市案例啟示。

（四）流程控制——控制要點、城市案例啟示。

（五）其他控制方式

案例：城市更新與三舊改造參與完畢后，如何一二級聯(lián)動？

七、一級土地開發(fā)計劃制定及實施方案

1、計劃制定與分解

2、實施方案

案例：城市更新及三舊改造收益實現(xiàn)方式，與政府簽訂投資協(xié)議的注意事項

案例解析：華夏幸福與地方政府簽訂投資協(xié)議的經(jīng)驗教訓(xùn)。

八、新常態(tài)下一級土地開發(fā)的創(chuàng)新模式和操盤思路

1、新地產(chǎn)項目上馬標(biāo)準(zhǔn)及流程

① 土地儲備策略

② 產(chǎn)品線體系

③ 新地產(chǎn)項目上馬標(biāo)準(zhǔn)（商業(yè)、旅游地產(chǎn)）

④ 新地產(chǎn)項目申報及審批流程

2、新地產(chǎn)項目投資管理

①信息渠道——一手項目

②信息渠道——二手項目

③基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研——城市基礎(chǔ)信息

④基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研——城市區(qū)域識別

⑤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)研——城市規(guī)劃信息

⑥項目基本信息

⑦市場調(diào)研——樓市信息

⑧市場調(diào)研——土地信息

⑨新項目信息跟進情況（匯總）一覽表

案例：XX項目投資可研報告

3、投資管理相關(guān)法律法規(guī)

① 投資拓展相關(guān)法律法規(guī)

② 土地管理法——土地分類

③ 招拍掛定義及流程——招標(biāo)、拍賣、掛牌、區(qū)別

④ 公司法——有限責(zé)任公司與股份有限公司，分公司和子公司

⑤ 國有產(chǎn)權(quán)交易——流程指南

4、房地產(chǎn)企業(yè)拿地戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)

（1）、企業(yè)投資戰(zhàn)略的堅守和投資策略的調(diào)整

（2）、如何結(jié)合企業(yè)自身產(chǎn)品定位—“有所為和不為”

案例：① xx標(biāo)桿地產(chǎn)的體系流程與拿地要訣，

② 如何選城市--城市評價標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系，

③ xx標(biāo)桿企業(yè)的土地評價標(biāo)準(zhǔn)

（3）、投資測算指標(biāo)定位和風(fēng)險管控

① 靜態(tài)測算或動態(tài)測算

② 標(biāo)桿地產(chǎn)前期關(guān)注的經(jīng)濟指標(biāo)類型解讀

③ 開發(fā)周期在5年、3-5年、3年以內(nèi)的項目測算指標(biāo)

九、問題解答與交流（20分鐘）

楊老師

楊凡老師

東南大學(xué)建筑設(shè)計研究所在職研究生班畢業(yè)。

國家注冊建筑師，高級工程師，國內(nèi)資深土地拓展運營專家

曾任江蘇亞東建發(fā)集團總工辦副主任，副總工程師

南京百勝麒麟建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理兼總建筑師

蘇寧環(huán)球集團南京浦東建設(shè)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理兼設(shè)計總監(jiān)

吉林市蘇寧環(huán)球有限公司常務(wù)副總經(jīng)理

江蘇九洲投資集團地產(chǎn)中心副總經(jīng)理兼總建筑師

北大、清華等高校房地產(chǎn)MBA班特聘講師。

楊老師長期從事房地產(chǎn)一線開發(fā)管理工作是房地產(chǎn)土地拓展運營專家，房地產(chǎn)行業(yè)最受歡迎的講師之一，有近20余年房地產(chǎn)行業(yè)實操管理經(jīng)驗。對房地產(chǎn)開發(fā)的各個業(yè)務(wù)鏈條均有涉足，特別是對房地產(chǎn)前期開發(fā)、建筑設(shè)計、成本管理等模塊有深入的研究和系統(tǒng)的總結(jié)。能集思廣益，善于整合資源并為企業(yè)提供可持續(xù)進步的技術(shù)管理正能量，擅長項目執(zhí)行和監(jiān)管方面的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，在一、二級開發(fā)實踐中有突出的業(yè)績。

授課風(fēng)格：

幽默風(fēng)趣、生動形象、通俗易懂、案例豐富、理論與實操結(jié)合。

主講課程：

《一級土地開發(fā)及運營》

《土地一二級聯(lián)動開發(fā)管理及實戰(zhàn)案例分享》

《房地產(chǎn)一二級開發(fā)模式、土地拓展及規(guī)劃設(shè)計》

《土地一級開發(fā)及一二級聯(lián)動開發(fā)的成本合約管理》

《土地開發(fā)模式與流程；一二級聯(lián)動開發(fā)問題與案例解析》

《土地渠道拓展策略借鑒、拿地模式創(chuàng)新及風(fēng)險規(guī)避能力突破》

服務(wù)過的客戶：

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